Nhận định, soi kèo U19 Ireland vs U19 Slovenia, 17h00 ngày 22/3: Tìm lại nụ cười

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.

Nhiều trường hợp đã ký hợp đồng mua bán có công chứng nhưng bên mua chưa thể sang tên sổ đỏ do lỗi của bên bán (Ảnh minh hoạ)

Trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên. Cũng có trường hợp bên mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối vì lỗi của bên bán như: nhà xây dựng khác với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán có nợ nần nên không được phép chuyển nhượng nhà đất…

Rơi vào các trường hợp trên, bên mua khó có thể hoàn thiện thủ tục sang tên, xét về mặt pháp lý tức là bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tạiĐiều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) như sau:

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Trường hợp chủ đất không giao sổ đỏ hoặc không hợp tác để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua dù hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán có công chứng thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Với trường hợp nêu trên, bên bán đã có hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng.

Để giải quyết, hai bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì bên mua có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng, làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Dính tranh chấp, phải khởi kiện khi mua nhà đất chắc chắc là điều không người mua nào mong muốn. Để phòng ngừa tình trạng trên, trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua có thể bổ sung điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ, hoặc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Ngoài ra, bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước 95% tiền mua nhà đất, phần còn lại 5% sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Minh Châu (Tổng hợp) 

Sai lầm đầu tư: Chớ dại mua bán đất nếu thuộc các trường hợp này

Có trường hợp bên bán thuộc nhóm không được phép tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất. Lại có trường hợp giao dịch không thể tiến hành do bên mua thuộc nhóm không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc ngân hàng hạ lãi suất huy động xuống mức khoảng 6%/năm khiến kênh tiền tiết kiệm không còn hấp dẫn như trước. Trong khi đó, nhiều dự án thời gian qua sẵn sàng cam kết lợi nhuận cao hơn hẳn so với gửi tiết kiệm. Điển hình như: Dự án nghỉ dưỡng Vinpearl Phú Quốc cam kết lợi nhuận 8%/năm; Condotel của Grand World cam kết lợi nhuận 8%/năm; đất nền Marine City Vũng Tàu cam kết lợi nhuận 12%/năm; căn hộ Vung Tau Melody giá từ 839 triệu cam kết cho thuê lại tối thiểu 6 triệu/tháng…

Có nên rút tiền gửi ngân hàng để đầu tư bất động sản?

Nếu chỉ nhìn tương quan về các con số trên, bất động sản đang cho thấy sức hút vượt trội. Tuy nhiên, có nên rút tiền gửi trong ngân hàng để đầu tư bất động sản? Đây là câu hỏi có nhiều ý kiến khác biệt từ các chuyên gia.

Ông Phan Công Chánh, Chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, cho rằng: “Bài toán đầu tiên trước khi rút tiền là lựa chọn phân khúc nào, vì bất động sản không phải đầu tư cái nào cũng thắng”.

Theo ông Chánh, câu hỏi khó nhất cũng chính là việc bỏ số tiền đã rút đó vào đâu để nó sinh lời, cho nên việc có nên hay không rút tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản thời điểm này là một câu hỏi mà nên để cho nhà đầu tư suy tính.

“Đối với tôi, việc đầu tư bất động sản thời điểm này là nên bởi thị trường đang trong đà hồi phục, các yếu tố lãi suất cho bất động sản cũng đang tốt” - Ông Chánh nhận định.

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản cá nhân này cũng lưu ý, rổ tiền của các nhà đầu tư cá nhân có thể vào nhiều kênh khác nhau. Về cơ bản thì cũng nằm trong chứng khoán, ngân hàng, bất động sản. Trong đó, tiền gửi ngân hàng được xem là kênh tạm thời để cất giữ tiền còn so về mức độ hấp dẫn thì gửi tiết kiệm là kênh ít mất giá nhất chứ không phải là kênh sinh lời.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, khá thận trọng trong việc chọn nên hay không rút tiền gửi ngân hàng để đầu tư bất động sản. Cụ thể, ông Quang đánh giá: “Việc nên hay không ở đây là tiêu chí của mỗi người, phụ thuộc vào khả năng nhận biết thị trường của từng khách hàng. Vì phải xác định được lợi nhuận nằm ở đâu thì lúc đó mới tính đến chuyện đầu tư được. Nếu không xác định được phân khúc mua sinh lời, không nghiên cứu được lợi nhuận khi đi vào khai thác thì gửi ngân hàng cũng là một biện pháp an toàn”.

Theo ông Quang, với tình hình thị trường như hiện nay rất có thể lãi suất gửi sẽ tăng, mà nếu tăng thì việc rút để đầu tư kênh khác cần phải suy nghĩ. “Tôi không khuyến khích việc đầu tư nhưng nếu một khi đã xác định được việc mua 1 bất động sản đắt hay rẻ, có khai thác được hay không thì lúc đó mới đưa ra quyết định đầu tư” - Ông Quang nói.

Theo kinh nghiệm thực tế các dự án, ông Đoàn Thanh Ngọc, Phó TGĐ Hưng Thịnh Land cho rằng, hiện nay nhà đầu lướt sóng không nhiều, chủ yếu là đầu tư lâu dài. Đây cũng là yếu tố bền vững cho sự phát triển của các dự án. Việc đầu tư lướt sóng chiếm tỉ lệ lớn sẽ rất nguy hiểm vì dễ tạo sốt ảo. Khi dân đầu cơ “xả hàng” cũng gây loạn giá ảnh hưởng xấu đến tâm lý khách mua thực.

Cũng theo ông Ngọc, mỗi kênh đầu tư đều có những lợi thế và điểm hạn chế riêng. Tuy nhiên, nếu chọn kênh bất động sản để đầu tư thì cần chọn vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt những căn hộ, đất nền vị trí đẹp nhất trong 1 dự án chỉ chiếm tỉ lệ nhất định nên nhà đầu tư cần tham gia sớm thì mới có cơ hội có lời cao.

Theo các chuyên gia, không nên chỉ thấy xu hướng thị trường bất động sản ấm lên là lao vào theo tâm lý đám đông. Trong thị trường tốt vẫn có những sản phẩm kém hấp dẫn, sản phẩm khó bán. Do vậy điều quan trọng khi tham gia cuộc chơi là phải thực sự am hiểu về nó.

Quốc Tuấn

Nhà ở xã hội Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) là một trong những dự án ít ỏi được chuyển đổi từ quỹ đất 20%. Ảnh: Như Ý.

Đi lại vết xe đổ

Không chờ đến Nghị định 90 (2006) của Chính phủ quy định phải dành 20% diện tích đất trong dự án từ 10ha trở lên để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), mà trước đó, Hà Nội đã đi tiên phong về mô hình này. Quyết định 123 của UBND thành phố Hà Nội ra đời (năm 2001) từng quy định, đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà ở) để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố.

Còn nhớ, “quỹ nhà 123” ngày đó là “miếng mồi ngon” được giới đầu cơ bất động sản săn lùng. Danh sách cán bộ được mua nhà theo quỹ nhà này do thành phố duyệt và chỉ cần cầm giấy được mua có thể bán chênh đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ. Rà soát hàng trăm chung cư xây dựng trước năm 2001 có thể biết “quỹ nhà 123” giờ đây ai đang sử dụng, sử dụng vào việc gì... và đa phần chủ sở hữu của nó không phải cán bộ, công chức hưởng lương nhà nước hay người thu nhập thấp của Thủ đô.

Sau đó, thành phố “chữa cháy” bằng Quyết định 87 (2004) quy định, nhà được bán với giá thị trường nhưng chủ đầu tư chỉ được nhận phần giá trị tương đương với chi phí xây dựng cơ bản của công trình. Chi phí xây dựng này lại do một hội đồng định giá của thành phố quyết định. Phần lợi chênh lệch nhà đầu tư phải nộp lại cho thành phố.

Như vậy có thể thấy rằng, thành phố sẽ thu một phần lớn lợi nhuận của dự án về cho ngân sách của thành phố. Trong khi những người nghèo và các đối tượng chính sách vẫn khó có cơ hội được mua nhà ưu đãi trong những dự án khu đô thị mới hiện đại (vì giá nhà ở đây vẫn rất cao).

Sau 5 năm thực hiện Nghị định 90, dự án NƠXH tại Hà Nội trích từ quỹ đất 20% chỉ đếm trên đầu ngón tay như: NƠXH Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội), Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội) với khoảng hơn 3.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Vì vậy mới có cảnh người dân xếp hàng, chen chân đi nộp hồ sơ mua NƠXH mỗi khi có dự án mở bán. Trong khi đó, hàng chục đô thị mới ra đời nhưng đều bỏ qua quy định này.

Mặc dù có bài học từ Hà Nội, nhưng tại Nghị định 188 (2013) về Phát triển và Quản lý NƠXH của Chính phủ có hiệu lực thi hành lại cho phép chủ đầu tư dự án trả bằng tiền, thay vì phải dành quỹ đất 20% cho phát triển NƠXH đối với các dự án có quy mô sử dụng dưới 10ha.

Mới đây nhất, Nghị định số 100 (2015) của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH hướng dẫn theo Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015) không bắt buộc chủ đầu tư dành 20% quỹ đất cho NƠXH với những dự án dưới 10 héc ta. Chủ đầu tư dự án được lựa chọn chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% hoặc nộp bằng tiền tương đương với giá trị 20% quỹ đất vào ngân sách địa phương, để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn.

Điều lạ lùng là, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) lại lý giải ngắn gọn rằng, việc quy định các hình thức nêu trên là để phù hợp với điều kiện cụ thể của từng dự án, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu có đủ quỹ đất để phát triển NƠXH theo quy định.

Tuy nhiên, có một thực tế là, nguồn cung NƠXH ngày một thiếu, nhất là những dự án NƠXH gần trung tâm và trong một khu đô thị đã có sẵn hạ tầng. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng Phòng phát triển nhà ở (Sở Xây dựng) thẳng thắn nhìn nhận: NƠXH bán được hàng hay không phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng kỹ thuật chứ không phải giá bán.

Rà soát đến bao giờ?

Cuối năm 2011, Bộ Xây dựng công bố kế hoạch kế hoạch kiểm tra việc sử dụng quỹ đất xây dựng NƠXH trên địa bàn thành phố Hà Nội. Kế hoạch kiểm tra kéo dài đến năm 2014 khi Ban Chỉ đạo Trung ương về Chính sách nhà ở và Thị trường bất động sản vào cuộc, Bộ Xây dựng mới công bố kết quả kiểm tra 12 dự án NƠXH tại Hà Nội.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phát biểu thời điểm đó rằng, việc sử dụng quỹ đất để xây dựng NƠXH phần lớn không đúng mục đích (trong 11 dự án chỉ có 3 dự án triển khai xây dựng NƠXH; 3 dự án đã cho chuyển đổi sang xây dựng nhà ở tái định cư và 3 dự án cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất). Các dự án vi phạm như: Dự án Cầu Bươu tại Thanh Trì do Cty Kinh doanh phát triển nhà HN đầu tư; Dự án Hạ Đình tại Thanh Xuân do Cty Xây dựng lắp máy điện nước đầu tư; Dự án Cầu Diễn thuộc dự án thành phố giao lưu do Tổng Cty CP ĐTXD Vigeba đầu tư...

Trao đổi với PV Tiền Phong, lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hầu hết các dự án nhà ở và khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội khi phê duyệt đều quy định dành quỹ đất để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chưa quan tâm đến việc giải phóng mặt bằng phần diện tích đất dành để xây dựng NƠXH.

“Tổng hợp báo cáo của các địa phương khác cũng cho thấy, tình hình tương tự như tại Hà Nội. Dự kiến trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các bộ, ngành, địa phương tiếp tục kiểm tra, rà soát việc thực hiện quy định về việc bố trí quỹ đất cho phát triển NƠXH”, vị này nói.

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường) cho biết, Bộ Xây dựng đang ưu ái doanh nghiệp. Muốn kiểm soát tốt quỹ đất 20% dành cho NƠXH không bị biến tướng, Bộ Xây dựng hoàn toàn có thể làm được nếu quy định chủ đầu tư khu đô thị khi đã bán được 50% căn hộ trong dự án phải bàn giao ngay quỹ đất này. Nếu không bàn giao sẽ không cho doanh nghiệp triển khai bán hàng nữa.

Theo Tiền phong