Tân tổng thống Donald Trump

Sau nhiều năm lùng mua nhà tại các quận nội đô Hà Nội, anh Trần Anh Tú (quê Hà Giang) đã phải từ bỏ giấc mơ có chốn an cư trong nội đô vì giá nhà Hà Nội tăng quá cao và hiện đã vượt xa tầm với của vợ chồng anh.

Anh Tú nói: "Vợ chồng tôi tích góp được khoảng 300 triệu đồng, hai bên gia đình đều không thể hỗ trợ nên nếu có vay thì chỉ có thể vay ngân hàng. Tuy nhiên, giá nhà nội đô giờ đều trên dưới 4 tỷ đồng cho căn hộ 50 - 60m2. Vì vậy, dù có vay ngân hàng tối đa 80% thì tôi cũng không đáp ứng đủ điều kiện vay do thu nhập thấp, nguồn tiền cũng không đủ 20%...".

Tuy vậy, vẫn không muốn mỗi tháng phải trả 7 triệu đồng cho việc thuê nhà nên vợ chồng anh Tú quyết định chuyển hướng tìm mua các chung cư ở ngoại thành, chấp nhận đi làm xa với hy vọng giá căn hộ ngoại ô sẽ vừa sức hơn. Nhưng điều khiến anh Tú bất ngờ là dù anh đã chấp nhận mua nhà tại huyện Gia Lâm nhưng giá chung cư tại đây cũng không hề rẻ. 

"Một môi giới dẫn tôi đi xem căn hộ tầng 20 của một khu chung cư, diện tích 60 m2, có giá tới 3 tỷ đồng. Như vậy, số tiền 300 triệu đồng của vợ chồng tôi chỉ bằng 1/10 giá trị căn nhà, cũng không đủ điều kiện vay ngân hàng", anh Tú buồn rầu nói.

Anh Tú tiếp tục tìm kiếm các căn chung cư tại những khu vực khác như Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh...nhưng tình hình cũng không mấy khả quan, vì giá chung cư tại đây đều trên dưới 50 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3 tỷ đồng cho căn hộ 60m2.

"Tôi cứ nghĩ chung cư ngoại ô, diện tích nhỏ thì giá sẽ tầm 1,5 - 2 tỷ đồng. Nhưng đúng là loại căn hộ này đã không còn trên thị trường nữa. Căn rẻ nhất mà môi giới dẫn tôi đi cũng có giá 2,2 tỷ đồng. Với giá nhà như thế này, vợ chồng tôi đang nghĩ cách vay bạn bè rồi mới có thể vay thêm ngân hàng", anh Tú chia sẻ.

Cùng cảnh ngộ với anh Tú, chị Trần Nguyệt Minh (quê Hải Dương) cũng chia sẻ câu chuyện đi tìm nhà đầy vất vả của mình. Chị Minh kể, hai vợ chồng chị sau nhiều năm đi làm đã tích lũy được số tiền 500 triệu đồng và dự định mua 1 căn nhà nhỏ trong nội thành Hà Nội để tiện đường đi làm và đi học của cả gia đình. Tuy nhiên, chị Minh thất vọng khi giá căn hộ trong nội thành đều có mức 4 - 5 tỷ đồng.

"Mỗi tháng tôi phải trả tiền thuê nhà khoảng 8 triệu đồng nên rất muốn có 1 căn nhà dù nhỏ cũng được, để mỗi tháng bớt đi phần chi phí này, vì thế hai vợ chồng xác định sẽ vay ngân hàng để mua nhà", chị Minh chia sẻ. Tuy nhiên với giá nhà cao như vậy, vợ chồng chị cũng không thể đáp ứng được điều kiện vay của ngân hàng.

Theo lời giới thiệu của môi giới rằng tại khu vực ngoại thành Hà Nội hiện có rất nhiều dự án được xây dựng trong khu đô thị hiện đại, kết nối hạ tầng tốt nên việc di chuyển vào nộ đô cũng không mất quá nhiều thời gian và quan trọng nhất là giá nhà chắc sẽ rẻ hơn nhiều so với nhà nội đô. Thấy hợp lý, chị Minh quyết định tìm mua căn hộ ở khu vực ngoại thành.

Tuy nhiên khi môi giới dẫn đi xem nhà, chị Minh không khỏi "hoa mắt chóng mặt" vì giá chung cư ngoại ô toàn ở mức 70 - 90 triệu đồng/m2.

"Môi giới dẫn tôi đến 1 căn chung cư tầm 60m2, tôi rất ưng ý vì nằm trong khu đô thị hiện đại, có bể bơi, sân chơi. Nhưng khi nghe giá 89 triệu đồng/m2, tôi thực sự sốc. Sau rất nhiều lần tìm kiếm, tôi đã thấy một thực tế là dù có chấp nhận đi xa tới 20 km để đến chỗ làm thì giá nhà vẫn cao ngất", chị Minh than.

Giá chung cư ngoại ô không hề rẻ

Theo các chuyên gia bất động sản, giá chung cư ngoại ô Hà Nội thời gian qua cũng tăng khá mạnh do giá chung cư nội đô bị đẩy lên quá cao.

Đơn cử, tại huyện Hoài Đức, giá rao bán căn hộ dự án An Lạc Green Symphony, The Wisteria, dao động từ gần 60 triệu đồng/m2 đến 73 triệu đồng/m2. Một căn hộ có diện tích 108m2, thiết kế 3 phòng ngủ tại đây đang được rao bán với giá 7,5 tỷ đồng, tương đương hơn 69 triệu đồng/m2.

Tại huyện Gia Lâm, xuất hiện những căn chung cư có giá từ 80 triệu đồng/m2 đến hơn 90 triệu đồng/m2. Một căn hộ chung cư có diện tích 62m2 đang được rao bán với giá 5,7 tỷ đồng, tương đương gần 92 triệu đồng/m2. 

Tại huyện Đông Anh, giá chung cư cũng dao động 40 - 60 triệu đồng/m2. Một căn hộ 58 m2 được rao bán với giá 3,6 tỷ đồng, tương đương gần 60 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, không chỉ giá chung cư nội đô tăng mạnh mà giá chung cư ở ngoại thành hiện cũng đã lập mặt bằng mới, lên tới khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2.

"Đây là điều tôi không ngờ được trong suốt 15 năm qua. Mức giá này cũng không kém nhiều khu vực nội đô là mấy, khiến cho khả năng người dân có nhà, đặc biệt là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp sẽ ngày càng khó khăn", ông Khánh nhận xét.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh miền Bắc cũng cho rằng, hiện tại, giá chung cư ngoại ô không hề rẻ, mặt bằng dao động khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2. 

Lý giải về việc giá chung cư ngoại ô tuy xa trung tâm, nhiều điều kiện thua khu vực nội thành nhưng giá vẫn liên tục tăng cao, ông Quyết cho rằng, nguyên nhân là do chi phí xây dựng tăng, tiền đền bù giải phóng mặt bằng cao, tiền thuế cũng cao, nên các chủ đầu tư muốn bán rẻ cũng khó.

Bên cạnh đó, thị trường hiện nay chưa qua thời điểm khó khăn nên không có nhiều chủ đầu tư tham gia, trong khi nguồn cung chung cư nội đô quá ít, dẫn đến giá chung cư ngoại ô cũng tăng theo.

Ngoài ra, với quỹ đất ngày càng khan hiếm hiện nay, để phát triển nhà ở xã hội cũng không dễ dàng, điều này khiến giá chung cư ngoại ô bị đẩy lên cao.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc PropertyGuru Việt Nam phân tích, giá đất tăng liên tục đã kéo giá nhà chung cư tăng. Nếu như giá đất tăng 20-30% mỗi năm thì giá căn hộ chung cư sẽ tăng tương ứng khoảng 9-10%.

Bên cạnh đó, khái niệm về khu vực trung tâm Hà Nội cũng đã có sự thay đổi nhiều. Trước đây, Hoàn Kiếm là quận lõi của thành phố, các quận lân cận là Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Cầu Giấy…được coi là các quận trung tâm của Hà Nội. Nhưng thời gian gần đây, những khu vực có hạ tầng phát triển, kết nối thuận lợi và đầy đủ các dịch vụ, tiện ích thì cũng được coi là khu vực trung tâm. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến các chung cư ngoại ô "lên đời", tăng giá.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nhà chung cư tại các khu vực được cho là xa trung tâm như Đông Anh, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Gia Lâm... liên tục tăng giá những năm gần đây do yếu tố hạ tầng càng ngày càng được cải thiện.

Cụ thể, những con đường vành đai, cao tốc, cầu vượt sông Hồng được đầu tư xây dựng, làm tăng khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm thành phố, từ đó đẩy giá bất động sản tăng cao.

Một nguyên nhân nữa là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt hoặc rất khó để được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn. Điều này làm cho giá nhà nói chung đều tăng, người thu nhập thấp khó có thể mua được nhà nội đô và ngày càng có xu hướng dịch chuyển dần về khu vực ngoại ô. Nhu cầu cao làm nguồn cung nhanh chóng khan hàng, giá chung cư ngoại ô vì thế đội lên theo quy luật thị trường.

Lô này có ký hiệu 1A-03 khu Đống Đanh - Đồng Cộc (phường Phú Lương), có diện tích 57,5 m2, 2 mặt tiền, xung quanh hạ tầng đã được đầu tư đồng bộ. Thửa đất cách đường QL 21B khoảng 1,7 km. Tổng giá trúng của lô này lên tới 15 tỷ đồng.

Dù lô đất được trúng với mức giá cao, nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá cho rằng đây là lô đặc biệt, địa hình địa thế đẹp nên giá cũng không thể dưới 200 triệu đồng.

Theo tìm hiểu trên công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở phường Phú Lương, quận Hà Đông, Hà Nội trong quý III/2024 là 109 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở đây đã tăng hơn 75,4%. Một số lô đất đấu giá thuộc phường Phú Lương hiện được giao dịch với mức gần 200 triệu đồng/m2.

Đơn cử, một lô đất đấu giá khu Đồng Bo  - Đồng Chúc (Phường Phú Lương, Hà Đông) được rao bán với mức giá 170 triệu đồng/m2. Lô đất có diện tích 62,5 m2, tổng giá trị 10,62 tỷ đồng.

Trong khi đó, giá rao bán tại các phường lân cận trong quận Hà Đông dao động từ 57 triệu đến 173 triệu đồng/m2 trong quý III/2024. 

Đánh giá về lô đất vừa trúng giá 262 triệu đồng/m2, anh Hải - một nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá đất Hà Đông ngày 19/10 vừa qua - cho biết, lô đất nằm sở hữu vị trí đẹp, khu vực xung quanh đã có hạ tầng và dân cư hiện hữu nên giá chắc chắn không rẻ.

"Giá thị trường quanh khu đất này đều đã hơn 200 triệu đồng/m2. Vì vậy, mức giá 262 triệu đồng/m2 dù cao nhưng cũng không phải bất thường hay phi lý. Cả khu vực này chỉ duy nhất 1 lô đấu giá và nhiều người mua thực, họ có thể trả cao để sở hữu được một lô đất ưng ý. Chuyện giá cao nhưng gặp đúng khách thích và muốn mua là cung - cầu bình thường. Hơn nữa, với nhà đầu tư thì giá đó khó bán lãi, chứ người ở thực thì giá đó nếu họ thích thì vẫn mua được", anh Hải nhận định. 

Bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhận định, trong quý III/2024, câu chuyện đấu giá đất “nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Bà Miền cho rằng, khi luật mới quy định siết phân lô bán nền, các sản phẩm đất nền đang dần khan hiếm. Do vậy, dự báo thời gian tới, đất đấu giá tiếp tục nhận được sự quan tâm của người dân do pháp lý đảm bảo và mức giá khởi điểm thấp.

Như Báo điện tử VTC Newsthông tin, tại phiên đấu giá tại quận Hà Đông vừa qua, một lô đất khác cũng có mức giá trúng cao là B1-16 tại khu Hạ Khâu, phương Phú Lương, 146 triệu đồng một m2, gấp 5,5 lần. Lô thấp nhất có mức trúng gần 140 triệu đồng/m2, cũng gấp 6 lần so với giá khởi điểm.

Dù phiên đấu giá kéo dài đến tối muộn 19/10 nhưng ngoài sảnh khu vực đấu giá luôn có hàng loạt "cò" đất hoạt động, rầm rộ chào bán các lô đất với giá chênh từ 500 - 600 triệu đồng/lô. 

Đơn cử như lô đất 1B-16 ở Hạ Khâu diện tích 62,5 m2 với mức trúng đấu giá là 146 triệu đồng/m2 (khoảng 9,1 tỷ đồng) được bán chênh 600 triệu đồng, nâng mức giá lô đất lên hơn 9,7 tỷ đồng/lô.

Một lô khác là 2B-16 cũng ở Hạ Khâu có mức trúng đấu giá 146 triệu đồng/m2 cũng được rao bán chênh 400 triệu đồng/m2, tương đương hơn 9,5 tỷ đồng/lô.

Tuy nhiên, khi phóng viên ngỏ ý muốn mua một lô đất, nhiều "cò" đã đua nhau hạ giá chênh các lô đất từ 100-200 triệu đồng/lô. Đáng chú ý, sau khi kết thúc 7 vòng của phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư đã bỏ về vì cho rằng giá cao. 

Phiên đấu giá bắt đầu từ sáng 19/10 với 212 nhà đầu tư tham dự. Cuộc đấu giá tổ chức bỏ phiếu nhiều vòng, tối thiểu 5 - 11 vòng với bước giá 10 triệu đồng/m2.

Sau khi có kết quả trúng đấu giá, người trúng cần nộp số tiền còn lại, chậm nhất 30 ngày từ khi trúng đấu giá. Đồng thời, người trúng đấu giá đất còn cần thanh toán các khoản lệ phí, thuế liên quan: Phí công chứng, thuế trước bạ, chi phí khác. Trường hợp không nộp tiền đúng hạn, người trúng sẽ bị mất tiền đặt cọc, quyền sở hữu đất.