Bảng giá đất mới tại TPHCM: 4 trường hợp cần xem xét thu tiền hợp lý

(Dân trí) - HoREA đề nghị xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8 năm nay đến ngày 31/12/2025.

4 trường hợp cần được xem xét để có cơ chế thu tiền sử dụng đất hợp lý

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), UBND TPHCM để góp ý về phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn thành phố.

HoREA hoan nghênh Sở TN &MT TPHCM đề xuất xây dựng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh theo phương án 4: Điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng tên gọi là phương án 4 có thể chưa thật chính xác. Bởi lẽ phương án 4 thực chất là nội dung khoản 1 Điều 257 luật Đất đai 2024 đã quy định: Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

TPHCM thuộc trường hợp cần thiết ban hành bảng giá đất điều chỉnh bởi 4 nguyên nhân. Thứ nhất, TPHCM có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong bảng giá đất. Thứ 2, tất cả các mức giá đất trong bảng giá đất hiện hành đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.

Thứ 3, phải cập nhật vào bảng giá đất các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như dự án đường Vành đai 3, dự án Rạch Xuyên Tâm… đã áp dụng các hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Thứ 4, luật Đất đai 2024 không còn quy định hệ số K hàng năm và hệ số K khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng như quy định trước đây của luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014.

Căn cứ khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024, HoREA nhận thấy dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có tính chất "quá độ", được áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025. Trong thời gian này, Sở TN&MT còn phải xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 và với các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có thể là nền tảng để xây dựng bảng giá đất lần đầu.

HoREA đề nghị xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2025. Mức giá sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm nay.

Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - đề xuất 4 trường hợp cần được quan tâm xem xét để có cơ chế thu tiền sử dụng đất hợp tình hợp lý.

Thứ nhất, trường hợp người chưa được cấp sổ đỏ lần đầu với hơn 8.000 thửa đất trên địa bàn TPHCM.

Thứ 2, trường hợp người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chia cho con cháu.

Thứ 3, trường hợp người xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định, mà phần đất có nhà ở đã được cấp sổ đỏ. Đối với phần đất còn lại, tuy được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày nhưng thực chất là sân nhà, không còn chức năng sản xuất nông nghiệp.

Thứ 4, trường hợp người có nhà, đất nằm trong các khu vực bị quy hoạch treo, dự án treo, điển hình như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới hoặc quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc dự án Bình Quới - Thanh Đa.

Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất.

Điều này để bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm.

Đại diện HoREA cũng đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng sẽ sát với giá đất tại các quận, huyện, TP Thủ Đức. Không sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy bảng giá đất hiện hành nhân hệ số để tính đồng loạt tất cả các mức giá đất.

Không xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 6 quận (gồm các quận 3, 6, 7, 11, 12, Bình Thạnh), 4 huyện (Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và TP Thủ Đức có mức giá đất cao nhất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cao hơn mức cao nhất của khung hệ số K đối với đất ở theo Quyết định 11/2024.

Ông Châu cũng đề nghị đơn vị tư vấn định giá đất và cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tổng thể để hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 22 quận, huyện và TP Thủ Đức.

Theo báo cáo, Sở TN&MT TPHCM đã trình 4 phương án điều chỉnh bảng giá đất để Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM xem xét.

Phương án 1: Giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất. Phương án này có những hạn chế như giá đất theo quy định hiện hành sẽ chênh lệch rất lớn với giá bồi thường, không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TPHCM và trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Việc không điều chỉnh cũng tạo sự không công bằng với người sử dụng đất đã được bố trí tái định cư trước đây.

Phương án 2: Điều chỉnh bảng giá đất theo cách lấy giá đất tại bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số K mới nhất. Kết quả vẫn chênh lệch với giá đất bồi thường thực tế rất lớn, không phù hợp với tình hình thực tế, trái quy định Luật Đất đai 2024, không công bằng với các trường hợp đã bố trí tái định cư trước đây.

Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ thực hiện thu nhập thông tin, điều chỉnh theo giá đất thực tế trên thị trường để áp dụng giá đất tái định cư. Đối với các tuyến đường đã thể hiện trong bảng giá hiện hành, giá đất được tính bằng cách lấy giá nhân với hệ số K.

Phương án này cũng có hạn chế về chênh lệch giá bồi thường, không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất...

Phương án 4: Điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TPHCM.

Cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: Giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất.

Phương án này cũng tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp tình hình thực tế giá đất địa phương. Do đó, UBND TPHCM đã có chủ trương giao Sở TN&MT thực hiện điều chỉnh bảng giá đất.