"Định giá là then chốt của mọi vấn đề. Nhiều ý kiến băn khoăn tại sao có 5 phương pháp định giá đất nhưng vẫn sai? Thực tế, chúng ta có đầu vào không đúng, mà các phương pháp đều phải lấy dữ liệu đầu vào, đó là giá cả là những thông tin về bất động sản và các thông tin khác” – ông Hà nói.

Theo Bộ trưởng, hướng sắp tới là vẫn kết hợp 5 phương pháp, nhưng về lâu dài là 1 phương pháp. Trên cơ sở thu thập đầy đủ dữ liệu về giá đất và nhà nước thực hiện vấn đề giao đất, tức là thị trường sơ cấp, cũng phải theo thị trường tức là đấu giá, đấu thầu là cơ bản. Khi có đầy đủ giá theo thị trường thì sẽ hoàn toàn dùng phương pháp toán học để xử lý về phương pháp thống kê.

“Chúng ta sẽ luôn luôn có được một giá trị trên cơ sở phân ra các phương pháp để xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, số lượng thửa đất chuẩn, độ tin cậy của các thửa đất chuẩn… thì có thể xác định được giá đất. Từ đó, sẽ dùng các phương pháp thống kê để có thể đưa ra được những giá để giải quyết những bất cập hiện nay”, ông Hà cho biết.

Cũng theo Bộ trưởng, từ giá đất này, sẽ thực hiện được vấn đề trách nhiệm đóng góp về mặt tài chính của người sử dụng đất, cũng như sẽ tính được giá đất cụ thể và công khai để người dân tiếp cận thông qua bản đồ địa chính, số hoá đất đai 

Về vấn đề cách thức, về hội đồng… Bộ trưởng cho rằng, hiện tại trong 5 năm tới phải cần, nhưng về cơ bản sau khi làm việc này thì đây là giá ai cũng hiểu biết và không thể can thiệp vào, bởi vì là giá thị trường. 

“Tất nhiên, chúng ta phải đưa ra điều kiện làm sao người dân tự nguyện đăng ký, chế định đăng ký và để người dân phải khai bằng giá thật và chúng ta không lấy giá trong hợp đồng để bắt buộc người dân phải đóng nghĩa vụ trách nhiệm khi giao dịch đất đai”, ông Hà nhấn mạnh.

Theo Bộ trưởng Bộ TN-MT, vấn đề tài chính sẽ giải quyết được vấn đề đất đai lãng phí, đầu cơ, thổi giá. Vấn đề định giá đúng sẽ tính được giá trị gia tăng lên, địa tô chênh lệch do nhà nước, do người dân đầu tư hay do doanh nghiệp đầu tư. Từ đó sẽ điều tiết được hài hòa các mối quan hệ lợi ích các bên và đặc biệt chúng ta sẽ giải quyết được điều hòa giữa địa phương này với địa phương khác để đảm bảo công bằng cho người dân. 

Về vấn đề thu hồi và bồi thường, Bộ trưởng khẳng định sẽ đảm bảo công bằng và điều tiết địa tô. Những khu vực khi chuyển mục đích sử dụng chắc chắn giá trị đất sẽ tăng nên Nhà nước quản lý. Vấn đề quan trọng nhất là hài hòa lợi ích của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Về thỏa thuận, Bộ trưởng cho biết không hạn chế thỏa thuận. Những khu vực không chuyển mục đích, thỏa thuận từ đất trồng lúa thông qua hình thức hợp tác xã đóng góp vốn, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất, dịch vụ... thì vẫn ủng hộ.

"Ở đâu đó có thể có thỏa thuận nhưng nhà nước sẽ can thiệp vào để đảm bảo chính sách về giá, đảm bảo lợi ích cho người dân phải công bằng, minh bạch. Hiện nay chúng ta sẽ tiếp tục triển khai Nghị quyết 18, nhưng việc hiện nay khó khăn nhất là làm sao xác định được điều kiện, tiêu chí. Mong các chuyên gia hỗ trợ tiếp tục lượng hóa tiêu chí", ông Hà nói.

Tuy nhiên, Bộ cũng nhận định, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. 

Đáng lưu ý, trong thời gian qua đã xuất hiện tình trạng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau để “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá” và gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực. 

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m 2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền. Nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. 

Tại TP.HCM, 9 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

“Từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm”- HoREA đánh giá. 

Một trong những vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.  

“Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2” – báo cáo của HoREA cho biết. 

Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao”.

Lý giải hiện tượng này Chủ tịch HoREA cho rằng, do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão), nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.

Nhiều thách thức 

Trong 3 tháng cuối năm 2022, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đề nghị các đơn vị đưa ra các giải pháp khắc phục. Trong đó, Bộ trưởng đề nghị các đơn vị sớm hoàn thành kế hoạch xây dựng pháp luật năm 2022.

Về nhà ở và thị trường bất động sản, tập trung xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, lấy ý kiến từ chuyên gia, đối tượng chịu tác động; đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng, tạo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Đặc biệt, trong thời gian tới, các đơn vị cần tập trung triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ; thực hiện kiểm tra công tác quản lý nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương.

Với thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ, Bộ Xây dựng cần theo sát tình hình để kịp thời tham mưu, điều chỉnh phù hợp, hạn chế tác động tiêu cực và đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới, Công ty Chứng khoán VNDirect, cho rằng thị trường gặp nhiều sóng gió hơn cơ hội trong 2023. Nhu cầu mua nhà của người dân có thể gặp nhiều thách thức hơn do chịu ảnh hưởng bởi lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế. 

Cũng theo đơn vị này, các chủ đầu tư vẫn sẽ gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn thời gian tới. Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản giảm mạnh do giám sát chặt chẽ trong việc phát hành. Bởi lẽ, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Bên cạnh thách thức, VNDirect cũng nhận định, điểm tích cực trong nửa cuối năm nay là việc giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt. VNDirect kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Chuyên gia bất động sản cho rằng, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.